¿Quieres invertir en Bienes Raíces y vivir de tus rentas, pero no sabes cómo? Las FIBRAs son tu solución
“Invierte en Bienes Raíces y vive de tus rentas” ha sido de las frases más utilizadas como estrategia de inversión durante años. Sin embargo, al momento de adquirir una propiedad, las personas se encuentran con procesos más largos y complejos de los que imaginaron; tales como, encontrar la ubicación adecuada, contratar notarios y valuadores y obtener el capital suficiente para la adquisición del inmueble. Lo anterior se complica aún más cuando se requiere de algún tipo de financiamiento, pues se necesita aprobación del crédito, pagar comisiones y otros gastos de deuda.
Afortunadamente, en México ya contamos con un instrumento que nos permite invertir en bienes raíces de una forma mucho más sencilla, transparente y accesible. Este instrumento son las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces). Las FIBRAs llegaron a México desde 2011 como un instrumento equiparable a las REITs en Estados Unidos, los cuales han cotizado en el mercado desde 1960, según la Nareit.
A través de la inversión en FIBRAs tienes acceso a generar ingresos del arrendamiento de inmuebles de gran escala que de otra forma serían muy difíciles de acceder, por ejemplo, de naves industriales, edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales, entre otros.
Tu como inversionista puedes adquirir Certificados Bursátiles de diferentes FIBRAs a través de la Casa de Bolsa de tu preferencia (por ejemplo, en GBM), de la misma manera que lo harías con cualquier otra acción. La mayoría de las FIBRAs cotizan a precios muy accesibles, incluso algunas por menos de 20 pesos mexicanos por Certificado, y así, puedes comenzar a recibir periódicamente las distribuciones de las rentas.
A continuación, presentamos las principales ventajas de las FIBRAs
- Puedes comenzar con poco capital: Como ya lo mencionamos en líneas anteriores, cualquier persona se puede convertir en inversionista comprando desde 1 certificado bursátil. Mientras que una inversión comparable (en un edificio de oficinas, una nave industrial, locales comerciales, etc.) pudiese requerir una inversión de cientos de miles de pesos o incluso millones.
- Diversificación: No es lo mismo invertir en un inmueble a invertir en FIBRAs, ya que éstas tienen propiedades en múltiples ubicaciones e inquilinos con contratos de arrendamiento de alta calidad enfocados a distintos giros económicos.
- Administración Profesional: Las FIBRAs cuentan con personal altamente experimentado para llevar a cabo la adquisición, operación y administración de los bienes inmuebles, con la finalidad de prevalecer y aumentar el valor de los inversionistas.
- Precios a la vista: Al ser un instrumento listado en el Mercado de Valores, las FIBRAs están cotizando todos los días hábiles, facilitando el cálculo del valor de tus inversiones sin necesidad de realizar un avalúo de tus inmuebles para conocer su valor.
- Liquidez Diaria: Puedes comprar y vender tus Certificados conforme te parezca necesario; contrario a las inversiones tradicionales que requieren de un intermediario para vender el inmueble, procesos notariales y otros costos adicionales para realizar la transacción.
- Distribuciones de Efectivo: Los FIBRAs se caracterizan por distribuir periódicamente las utilidades a sus inversionistas (por lo general de manera trimestral), lo cual, te da la flexibilidad de hacer uso de los recursos o de reinvertir tus ganancias. Vale la pena mencionar que Fibra Mty realiza sus distribuciones de manera mensual.
- Predictibilidad de Rentas: Los contratos de arrendamiento de los inquilinos de las FIBRAs son a largo plazo (varían desde 3 hasta 10 años) y, en su gran mayoría, la renta se actualiza anualmente con la inflación, prevaleciendo el valor del dinero en el tiempo. Además, algunas FIBRAs tienen sus rentas mayormente dolarizadas, protegiéndolas de posibles devaluaciones del peso mexicano (Ej. Fibra Mty genera más del 70% de sus ingresos en dólares).
- Regulación: Al ser instrumentos bursátiles, existen órganos regulatorios que revisan constantemente a la administración y la toma de decisiones, entre ellos destacan: la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE), el Servicio de Atención Tributaria (SAT), el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), siempre actuando en favor del público inversionista para proteger tus intereses.
- Ventajas en Impuestos: Las ganancias de capital (cuando el inversionista vende su posición por encima del costo inicial) no genera impuestos, contrario a las ganancias de la venta tradicional de Bienes Raíces.
- Altamente Divisible: Considerando que las inversiones en Bienes Raíces son de largo plazo, es común que pasen de generación en generación mediante herencias, un problema de las inversiones tradicionales es la repartición de bienes en partes iguales o bien, en proporciones identificables; esto no sucede con los FIBRAs porque están calculados mediante unidades equivalentes.
Como podrás observar, los FIBRAs son un instrumento idóneo e innovador que soluciona problemas y riesgos identificados en inversiones tradicionales y comparables; nunca había existido una manera más fácil de invertir en Bienes Raíces.
Fibra Mty, que cotiza en el Mercado de Valores desde 2014, ha tenido desde su Oferta Pública Inicial, hasta el 2T22, un rendimiento por distribuciones acumulado superior al 60%, sostenido con bienes tangibles y contratos de arrendamiento mayormente dolarizados con un plazo promedio de arrendamiento mayor a 5 años. Vale la pena mencionar que Fibra Mty es la única FIBRA que distribuye a sus inversionistas de forma mensual, por ende, es como si recibieras tu renta.
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Fuente: GBM Media Imagen de nakaridore en Freepik
